Sociétés de garantie de loyer : Ce que vous devez savoir

La perte de revenus due aux loyers non payés et aux vacances est une préoccupation constante des propriétaires. Et ces préoccupations ont eu des raisons de s’accroître ces dernières années en raison de la hausse des loyers. Il n’est donc pas surprenant qu’il y ait eu une augmentation du nombre de sociétés de garantie de loyer qui promettent de combler le vide lorsque les locataires ne sont pas satisfaits.

Qu’est-ce qu’un loyer garanti ?

C’est assez explicite mais il est utile de donner une définition du loyer garanti : pour une raison quelconque, un propriétaire conclut un contrat avec un tiers (normalement un agent de location) qui prend le contrôle et la gestion de la propriété du propriétaire. Le tiers, qui est en fait le locataire du propriétaire, verse un revenu mensuel fixe au propriétaire pendant une période déterminée, garantissant généralement un pourcentage du revenu locatif réalisable.

La garantie loyer est un terme général qui recouvre de nombreux produits, politiques et programmes différents. Nous l’avons divisé en trois catégories :

• Assurance
• Garantie par le conseil municipal
• Soutenu par une agence de location

Mais d’abord, voici notre point de vue sur le récent regain de popularité du loyer garanti.

Le loyer garanti, un attrait ou une nécessité…

C’est pour cette raison, combinée à des normes plus compétitives en matière de logement, que ceux qui se sentent le plus pressés trouvent l’idée d’un revenu garanti sans tracas une possibilité attrayante.

La promesse est alléchante. Détachez une partie de votre portefeuille et laissez des professionnels vous payer pour vous débarrasser de l’administration et des tracas liés à la recherche et à la gestion des locataires. De toute évidence, la tierce partie, pour un certain nombre de raisons, estime qu’elle peut réaliser un bénéfice entre le paiement mensuel et ce qu’elle pense pouvoir obtenir sur le marché.

Les programmes de loyers garantis existent depuis des années, en particulier pour les conseils, mais les conditions décrites ci-dessus poussent de nombreuses personnes à les considérer comme une option. Vous trouverez ci-dessous les avantages et les inconvénients de chacun d’entre eux.

Le loyer garanti par le conseil municipal

En raison de la crise du logement abordable qui sévit depuis longtemps en France, de nombreux conseils ont cherché au fil des ans des moyens de collaborer avec le secteur privé pour fournir des logements sociaux indispensables.

Offrir un loyer garanti est l’un de ces moyens pour inciter les investisseurs immobiliers à céder leur portefeuille. Nous sommes très désireux de travailler avec des propriétaires qui n’auraient peut-être pas envisagé de devenir locataires de la municipalité dans le passé, mais qui veulent un minimum de tracas et la sécurité d’un revenu régulier. Avoir la municipalité comme locataire est une façon très fiable et peu risquée de louer une propriété.

Plus nous proposons de logements, plus nous sommes en mesure de proposer des logements plus proches du lieu de travail ou de l’école des enfants, ce qui peut faire toute la différence dans la manière dont une famille fait face à la situation difficile dans laquelle elle se trouve.

Avantages

• Revenu mensuel garanti.
• En fonction des dispositions prises par le conseil municipal, la gestion est relativement simple.
• Revenus stables dans les zones moins recherchées et à faible croissance.
• Avantages accordés par le conseil, tels que l’accréditation gratuite et l’exemption des frais de conseil.
• Faire une différence sociale.

Défauts

• Le revenu mensuel est souvent inférieur à celui offert par d’autres programmes.
• Là encore, selon l’arrangement, les propriétaires peuvent avoir un droit de regard limité sur l’identité des locataires.
• Le temps de mise en place est long et le personnel de la municipalité et les propriétaires privés parlent rarement le même langage.

Assurance à loyer garanti

L’assurance loyers garantis est plus destinée à la tranquillité d’esprit qu’à servir de revenu économique. En général, le produit dure le temps d’une location individuelle, moyennant une prime comprise entre 6 et 12 % du loyer mensuel. Comme toutes les assurances, les polices d’assurance loyer garanti sont par nature réactives – elles attendent que les arriérés se matérialisent – avant de parler d’un quelconque paiement ; cela peut aller de 8 semaines pour le paiement d’un loyer arriéré à une moyenne de 41 semaines pour les demandes de reprise de possession, selon le ministère de la justice.

Il est donc d’autant plus important d’examiner si vos finances sont à la hauteur pour survivre à la période de traitement provisoire.

Avantages

• Tranquillité d’esprit. Couverture en cas de défaut de paiement d’un locataire.
• Vous gardez le contrôle des locataires et de l’entretien.
• Primes bon marché.

Défauts

• Restrictions et conditions strictes conçues pour minimiser le risque de la part du souscripteur.
• Longs délais de traitement des demandes d’indemnisation qui nécessiteront une trésorerie solide pour faire face aux arriérés.
• Possibilité pour le propriétaire de devoir comparaître devant un tribunal en cas de sinistre.
• Pas de couverture pour les périodes de vide.

Programmes de loyers garantis

L’idée générale est qu’un propriétaire cherchant à minimiser le stress et le risque, loue à une agence de location à une valeur de marché fixe pour une période fixe (de 3 à 10 ans), avec l’agent suffisamment confiant pour utiliser son expérience et son expertise afin d’atteindre une valeur supérieure à celle du marché et ainsi empocher le bénéfice et rentabiliser l’opération. On fait cela en investissant dans une propriété pour en améliorer l’état, et nous avons des exemples de garanties où nous payons aux propriétaires jusqu’à 70 000 euros par an.

Avantages :

• Bon revenu mensuel, couvrant les périodes de vide.
• Idéal pour la tranquillité d’esprit ou si vous avez besoin d’externaliser la gestion.
• Sans souci. En général, les agents locatifs ont un contrôle total, y compris sur les réparations et l’administration.
• Ils parlent le même langage et comprennent la sensibilité au temps de la vie des propriétaires.

Inconvénients :

• L’emplacement du bien doit être de premier ordre pour que la demande de location soit assurée.
• Selon les dispositions prises, les locataires peuvent être bloqués pour de longues périodes de contrat.
• Contrôle limité sur la conception, l’entretien ou les locataires.
• Les risques sont maintenus en cas de violation de la réglementation ou de faillite de l’agence de location.

Ce qu’il faut demander lors de la sélection des sociétés de garantie de loyer

Devrez-vous payer une franchise ?

La plupart des régimes d’assurance sont assortis d’une franchise. Par exemple, votre régime d’assurance maladie peut prendre en charge les dépenses après que les premiers 2 500 euros de frais ont été payés de votre poche. Imaginez que cette même formule soit en jeu dans l’achat d’une assurance auprès d’une société de garantie de loyer. Dans le meilleur des cas, vous auriez à payer au moins le premier mois de loyer perdu avant de percevoir les remboursements. Etant donné que les locataires qui ne paient pas leur loyer sont généralement les mêmes qui mettent votre logement à la poubelle, vous serez à découvert si votre fournisseur de garantie de loyer exige une franchise. Le flux de trésorerie mensuel de votre investissement immobilier sera beaucoup plus difficile à prévoir, ce qui rendra plus difficile le réinvestissement de ce que vous gagnez.

Il n’y a aucune raison de choisir un plan de garantie de loyer qui ne parvient pas à vous fournir 100 % du loyer qui vous est dû. Même si un locataire a une bonne raison d’être en défaut de paiement – comme une urgence médicale inattendue – votre couverture ne doit jamais vous laisser sans protection.

Le produit est-il personnalisé pour répondre à vos besoins en tant que propriétaire ?

Certaines sociétés de garantie de loyer offrent une couverture pour le plus petit dénominateur commun – un type de produit pour un type de problème. Le problème avec cette approche est qu’elle suppose que tous les propriétaires n’ont qu’un seul type de locataire à problèmes et que toutes les juridictions ont les mêmes lois régissant les relations propriétaire-locataire.

La vérité est que le manque de sophistication des autres fournisseurs ne devrait pas vous obliger à faire entrer une cheville ronde dans un trou carré. Nous savons tous que deux propriétaires n’attirent pas les mêmes types de locataires, alors pourquoi la couverture d’assurance serait-elle la même partout ? Il y a plus de lois et de règlements pour les propriétaires que de couleurs dans l’arc-en-ciel ; ne vous mettez pas dans le pétrin parce que vos fournisseurs de garantie de loyer veulent vous obliger à acheter plus de couverture que vous ne voulez ou n’avez besoin.

Avez-vous besoin d’un avocat pour vérifier si le contrat comporte des exclusions et des frais cachés ?

Bien qu’il soit courant que la plupart des types d’assurance comportent des divulgations et des exclusions, la garantie de loyer doit être simple et directe. S’il n’est pas clairement indiqué qu’en souscrivant cette assurance, vous vous assurez des rentrées d’argent constantes et prévisibles à 100 % chaque mois, vous allez probablement souscrire une assurance comportant tellement d’exclusions que vous serez déçu si vos locataires ne respectent pas leurs engagements et que vous subirez une baisse désagréable de vos revenus au mauvais moment. Faites attention aux pièges, aux petits caractères et aux formulations confuses – comme le fait d’être obligé d’acheter plus d’assurance que nécessaire, cela se fait à vos dépens. Il faut également se méfier de la poudre aux yeux et de l’annonce de limites de couverture élevées pour lesquelles il est pratiquement impossible de présenter une demande d’indemnisation – une autre tactique pour faire grimper vos coûts sans vous offrir d’avantages tangibles.